借主様向け 不動産コラム

賃料を値上げすると言われた場合の対処方法

賃貸アパートなどに入居している場合、大家から、突然「家賃を値上げする」と言われてしまうケースがあります。
そんなとき、賃借人としては、値上げに応じないといけないのでしょうか?応じない場合、強制的に値上げされてしまうことがあるのかも問題です。

今回は、賃貸物件の賃料を値上げすると言われた場合の対処方法を、解説します。

1.賃料を値上げできるケースとは

そもそも、賃貸借契約を締結しているとき、大家は一方的に賃料を値上げすることができるのでしょうか?

1-1.賃料増減額請求権について

借地借家法は、賃貸借契約当事者の「賃料増減額請求権」を認めています。
つまり、大家の方から賃料を増額請求することもできますし、借主の方から賃料の減額請求もできるということです。
ただし、どのようなときでも、増減額の請求ができるわけではありません。
賃料の改定を請求できるケースは、以下のような場合に限られています。

まず、賃貸借契約締結時から、一定の期間が経過していることが必要です。契約したばかりなのに、すぐに改定を請求しても、基本的に認められません。例外はあり得ますが、あまり考えにくいでしょう。

次に、以下のような要素を検討し、現在の賃料が「不相当」になっていることが必要です。
公租公課(税金)の増額や減額
不動産価格の上昇や低下
その他経済的な事情の変動
近隣の賃料相場の変動

実際に賃料が不相当になっているかどうかについては、「差額配分法」や「利回り法」「スライド法」や「賃貸事例比較法」などの賃料査定方法を用いて「相当な賃料」を算出し、それと現在の賃料と比較することで、判断します。

1-2.賃料不増額特約について

賃料増額請求は、借地借家法が定めている権利ではありますが、当事者間の特約によって排除することができます。
そこで、賃貸借契約時において、「賃貸人は賃料増額請求をしない」という内容の特約を定めておけば、大家は賃料増額請求をすることができなくなります。この場合には、経済情勢が代わったとしても、賃貸借契約が続く限り、賃料の増額は行われません。
もっとも、このような条件を付けて契約する場合は、親族間による貸し借り以外はまずないでしょう。
なお、借地借家法においては賃料の「不減額特約」は認められていません。そこで、たとえ不減額特約があっても無効となり、賃借人からの賃料減額請求は可能です。

2.賃料増額請求に応じない場合の流れ

それでは、賃貸人が賃料増額を求めてきたときに、借主が増額に応じなければ、どのような流れになるのでしょうか?
この場合、賃貸人は、裁判をしなければ、賃料を増額することはできません。
大家が賃借人に対し、口頭や内容証明郵便で一方的に通知を送ったとしても、賃料が増額されるわけではないのです。
ただし、裁判により、現在の賃料が不相当であると判断されると、最終的に判決によって賃料が上がる可能性はあります。
そこで、大家から裁判をされたとき、賃借人としては、現在の賃料を改定する必要がないことを、法的に整理してきちんと主張・立証する必要があります。

もしも判決で賃料増額が認められたら、当初の増額請求時に遡って賃料が増額されます。つまり、争っている間に従来と同じ額の賃料しか支払っていなかった場合には、増額が絵決定した後に、まとめて不足分を支払う必要があるということになります。

3.一方的な値上げには応じなくていい

以上のように、大家が賃料を増額できるのは、一定の要件を満たしたケースに限られています。
一方的に、「現在の賃料が安すぎると思うから」などと言われた場合、賃料増額請求に応じる必要はありません。大家の主張に法的な理由がない場合には、裁判をされても賃料が増額されることはないのです。

ただ、大家と賃借人が直接交渉をしていると、どうしてもトラブルが大きくなりがちですし、実際に裁判をされるとお互いに負担も大きくなります。このような場合、弁護士が介入して法的な判断を示すと、大家が諦めるケースもあります。

また、こうしたトラブルを避けるためには、当初の賃貸借契約締結時において、期間を限定した賃料不増額特約にかかる定めを入れておくこと良いでしょう。弁護士であれば、こうした将来のトラブルを見越して、有効な内容の賃貸借契約書を作成することができます。
月額の賃料の増額分がそれほど大きくなくとも、2年分を計算すると大金になります。事業用ですとなおさらです。将来的な支払いを計算し、安易に妥協しないことも重要です。まずは、安心して、あい湖法律事務所の弁護士へご相談ください。

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