貸主様向け / 顧問契約 不動産コラム

居住目的で貸したのに、借主が契約で定めた利用目的と異なる目的で使用している場合の対処方法について

マンションや戸建てなどの不動産を賃貸するときには「利用目的」を定めることが多いですし、利用目的を定めなくてはなりません。住居なのか店舗なのかで全く異なりますし、最近では勝手に民泊に利用されていたということになると、ご近所とのトラブルにもなります。
しかし、ときには、目的以外の用途に使われてしまうことがあります。たとえば「居住目的」などに限定しているにもかかわらず、賃借人が勝手に「事業用」に使っていることが発覚するケースなどです。
このような場合、不動産オーナーとしてはどのように対応するのがよいのでしょうか?

今回は、居住目的で物件を貸したのに、借主が他の目的で使用しているときに、オーナーがどのような対応をすべきかについて、弁護士が解説します。

1.そもそも解除が可能か、検討する

賃借人が、賃貸物件を目的外の用途で利用することを「目的外利用」や「用法違反」と言います。
たとえば、居住用の物件内で飲食業を営んでいたり、事務所を開いて不特定多数の人が出入りしていたりするようなケースなどがあります。
もしも賃借人がこういった用法違反の行為をしていることが発覚したら、まずは、契約を解除できるのかどうか、検討しましょう。
民法では、賃貸借契約が締結されている場合、賃借人は契約によって定められた用法に従って目的物件を利用すべき義務を負います(民法616条、594条1項)。
賃借人が用法に違反して物件を利用することは契約違反ですから、賃貸人は、基本的に賃貸借契約を解除できます。
しかし、賃貸借契約は、賃貸人と賃借人の信頼関係に支えられた契約であると考えられています。そこで、違反内容が軽微な場合には、当事者間の信頼関係を破壊するものとはいえず、契約の解除までは認められない可能性があります。
以下で、解除が認められやすいケースとそうでないケースの例を示します。

● 解除が認められやすいケース
利用形態に大きな変更がある場合、例えば、居住目的の物件内で、飲食業、バー、ゲームセンター、エステサロンなどを開いている。

● 解除が認められにくいケース
利用形態にほとんど変更がない場合、例えば、デザイナーが自宅でデザイン業を行っている。

実際に解除が認められるかどうかについては、法律的な観点から個別的な判断が必要となるので、困られたときにはお気軽にご相談下さい。

2.解除するか、契約を継続するか、検討する

解除が可能なケースでは、賃貸借契約を解除するか継続するか、検討しましょう。
このとき、とりうる選択肢は、主に以下の3つです。

2-1.用法を守らせて契約を継続する

用法違反はあっても家賃を滞納されたことがない場合などでは、賃借人が今後用法を守るのであれば、今回はそれを許して契約を継続しようと考えることも考えられます。そういったケースでは、賃借人に対して用法違反を停止して物件を原状に戻すことを要求しましょう。相手が条件を受諾するのであれば、引きつづいて物件を利用させ、賃料を受け取ることができます。

2-2.異なる用法による利用を認める

また、当初は居住目的としていたけれども、今後は事業目的による利用も認めて良いと考えるケースもあります。その場合、賃借人との合意により、用法の変更をします。その際、賃料の増額を交渉することなども可能です。

2-3.解除して、退去を求める

以上に対し、用法違反の程度が大きかったり、相手を信頼できなくなったために契約関係の維持が難しいと考えたりするケースであれば、契約を解除する必要があります。

契約を解除するには、まずは内容証明郵便で解除通知を送りましょう。
そして、原状回復をさせて、相手を退去させる必要があります。
解除通知を送っても相手がすんなり出ていかない場合には、建物明け渡し請求訴訟を起こさねばならないケースもあります。その場合には、専門家である弁護士のサポートが必要になるでしょう。

以上のように、賃借人が用法違反をした場合には、まずは契約を解除するかどうかを検討し、その結果を前提にして、ケースに応じた対応が必要となります。
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