地主様向け / 売買・建築 / 顧問契約 不動産コラム

購入した不動産に欠陥や土壌汚染がある場合、地中から異物が出てきたケースの対処方法とは?

不動産を購入すると、さまざまな欠陥が発覚することがあります。たとえば、雨漏りが発生したり、シロアリが巣を作っていたりする場合などです。土壌汚染や地中に異物、産業廃棄物が埋まっていることなどにより、予定していた利用方法の実現が困難になることもあるでしょう。

このようなとき、買主としては、売主に対してどのような請求ができるのでしょうか?

今回は、購入した不動産に欠陥や各種の問題があった場合の対処方法について、ご説明します。

1.瑕疵担保責任とは?

不動産の売買契約には「瑕疵担保責任」が適用されます。
売買の瑕疵担保責任とは、売買の目的物に「隠れた瑕疵」がある場合に、買主が売主に対して追及できる責任のことです。

瑕疵とは、「傷」「欠陥」のことです。売買の目的物に欠陥があり、買主がその事実を知らなかったのであれば、買主は売主に対し、瑕疵担保責任を追及できます。瑕疵担保責任は無過失責任なので、売主が瑕疵について知らず、知らないことに過失がなくても瑕疵担保責任が発生します。

瑕疵担保責任の内容は、損害賠償請求と解除です。
まず、基本的に、契約が有効であることを信頼したことによって受けた損害についての損害賠償ができます。
また、瑕疵のせいで契約の目的を達成できないときには解除が可能です。
損害賠償請求と解除を同時に行うことも認められます。

2.瑕疵の内容について

それでは、不動産の各種の欠陥、土壌汚染、土地内に異物が埋まっていることなどは、「瑕疵」に該当するのでしょうか?
売買の目的物における「瑕疵」は、「通常有しているべき品質や性能を欠いている状態」を言います。
そこで、雨漏りがする建物やシロアリが巣くっている建物、土壌汚染されている土地などは、すべて「瑕疵」があると言えるでしょう。
異物が埋まっている場合については、埋まっている物が何かにもよりますが、たとえば産業廃棄物のような問題性・違法性の高いものの場合、通常土地を購入した目的を達成できないでしょうから、瑕疵担保責任が発生すると考えられます。
以上より、購入した不動産に不具合があるならば、まずは瑕疵担保責任の追及を検討するのが良いでしょう。

3.瑕疵担保責任の期間制限

ただし、瑕疵担保責任には、期間制限があるので注意が必要です。
基本的に、買主が瑕疵を知ったときから1年間で、瑕疵担保責任は消滅します。そこで、問題があると分かったら、すぐに損害賠償請求や解除の手続をとることが重要です。
また、買主が瑕疵に気づかないままであっても、引渡しから10年が経過すると、当然に瑕疵担保責任が消滅してしまいます。

瑕疵担保責任の期間は、当事者の合意によって変更することができます。多くのケースで「引き渡し後3か月」「引き渡し後半年」などに制限されているので、売買の際には瑕疵担保責任の期間がどのくらいになっているのか、契約内容をしっかり確認しておく必要があります。

4.瑕疵担保責任免除特約について

民法は売主の瑕疵担保責任を認めていますが、当事者の契約により、これを免除することもあります。特に、個人間の中古物件の売買の場合などには瑕疵担保責任を負わないことにすることも多いので、こちらについても契約の際に確認することが重要です。

5.債務不履行にもとづく損害賠償請求について

瑕疵担保責任は、売主が無過失でも発生する責任ですが、もしも売主に故意や過失があった場合には、瑕疵担保責任ではなく契約責任(債務不履行責任)を追及することができます。
その場合には、有効な契約を前提とした損害賠償請求が可能となるので、より広い範囲の賠償請求が認められます。もちろん、契約の解除も可能です。

以上のように、不動産を購入するときには、瑕疵担保責任や契約責任についての正確な知識を持っておくことが重要です。

あい湖法律事務所では、不動産に関わる相続・資産税(相続税)・瑕疵担保責任など、あらゆる不動産に関わる問題に非常に力を入れております。

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